京都で始まる空き家税とは？対象・税額・対策を徹底解説
- 一般社団法人くらしの解決研究所
- 7月25日
- 読了時間: 15分
▶︎1. 京都で空き家に税金がかかるようになる？知っておきたいポイント
1.1 空き家税ってなに？正式名称と導入の背景
「空き家税」という言葉、最近よく聞くようになってきましたよね。
正式には「非居住住宅利活用促進税」という名称で、2023年に京都市が全国で初めて導入を決めた新しい税制度です。
この制度は、誰も住んでいない空き家をそのまま放置せず、売却や賃貸など利活用を促すことを目的としています。背景には、京都市内で増加している長期空き家の問題があります。
特に観光地に近い地域や人口減少が進むエリアでは、空き家が放置されることで景観や防災、治安に悪影響を及ぼすことが課題になっていました。
導入のきっかけとなったのは、2023年3月に京都市議会でこの税制度に関する条例が可決されたこと。2026年度から対象の住宅に対して実態調査を開始し、実際の課税は2029年度（令和11年度）から始まる予定です。
この税制度のポイントは以下のとおりです。
名称：非居住住宅利活用促進税（通称：空き家税）
対象：市街化区域内の「実質的に居住していない住宅」
目的：空き家の放置を抑制し、活用を促すこと
実施スケジュール：2026年度に調査開始 → 2029年度から課税開始
「まだ住んでいないだけ」「ときどき使っている」では課税対象になる可能性もあるので要注意です。
1.2 京都市で導入される理由とスケジュール
京都市がこの空き家税を導入する理由は、とてもシンプルです。
「空き家が増えすぎて、もう放っておけない」という状況にあるからなんです。
近年、京都市内の空き家率は約14％を超え、特に市街地周辺では「使われていない住宅」が目立つようになっています。
誰も住んでいない家は、倒壊や不審者の侵入などのリスクも高まり、地域の安全や景観に影響を与えてしまいます。
このような背景から、京都市では段階的なスケジュールで制度を進めています。
京都市の空き家税スケジュール
2023年3月：条例可決
2026年度：対象物件の実態調査開始
2027～2028年度：周知・通知
2029年度（令和11年度）：課税開始
2026年の調査で対象と認定された物件は、2029年度から税金がかかる可能性があるため、今のうちに対策を検討しておくことが大切です。
1.3 税金の対象になる空き家の条件とは？
空き家税の対象になるかどうかは、単に「人が住んでいないかどうか」だけでは決まりません。
京都市の条例では、以下のような基準で判断されます。
対象となる住宅の主な条件
1年以上、実質的に居住の実態がない
市街化区域内にある住宅
床面積が一定以上（おおむね50㎡以上）
商業用や事務所用などで使われていない
適切な管理がされていない（外観などから判断）
たとえば、年に1回しか帰っていない実家や、長期間使っていない別荘なども課税対象になる可能性があります。
また、住民票が残っているかどうかは判断基準にならず、「実際に住んでいるかどうか」が重視されます。
よくある勘違いと注意点
こんな誤解に注意が必要です。
「名義は家族のままだから大丈夫」
→ 実際の使用状況が調査されます
「荷物を置いているだけ」
→ 生活の実態がない場合は対象になる可能性大
「たまに訪れる程度」
→ 年に数回の利用では「非居住」と判断されることも
このように、空き家税は「知らなかった」では済まされないケースが増えてきます。
▶︎2. 京都で空き家税の対象になったらどうなる？
2.1 空き家にかかる税金はいくら？土地・建物ごとの計算方法
京都市が導入する空き家税（正式名称：非居住住宅利活用促進税）では、「家屋」と「土地」にそれぞれ別の税率が設定されています。
課税額は固定資産税評価額をもとに計算されるのが特徴です。
空き家税の課税計算方法
家屋部分の税率
固定資産税評価額 × 0.7％
土地部分の税率（段階式）
評価額700万円未満：0.15％
700万円以上900万円未満：0.3％
900万円以上：0.6％
たとえば、以下のような物件なら…
建物：評価額 1,000万円 → 1,000万円 × 0.7% ＝ 7万円
土地：評価額 950万円 → 950万円 × 0.6% ＝ 5万7,000円
合計で 年間12万7,000円 の空き家税がかかることになります。
この金額は固定資産税とは別にかかるため、二重課税のような感覚になるのが大きな負担ポイントです。
2.2 課税されないケースと免除・猶予の条件
すべての空き家が課税対象になるわけではありません。
京都市では一定の条件を満たす場合、「免除」や「徴収猶予」の制度が設けられています。
空き家税が課税されないケース
建物の評価額が20万円未満
→ そもそも課税対象外（2029年度からは100万円未満も非課税の予定）
売却や賃貸など、活用予定があると認められた場合
→ 活用計画書などを提出すれば対象外になる可能性あり
歴史的価値や文化的価値のある建物
→ 指定文化財などは免除対象
一時的に非居住となる理由での猶予制度
以下のような「やむを得ない事情」がある場合には、最大3年間の徴収猶予が認められます。
介護・療養で施設に入所している
転勤や単身赴任中で一時的に不在
災害等で使用が困難になっている
猶予を受けるには証明書類の提出が必要で、必ず事前に申請が必要です。
注意したいポイント
猶予は「自動で適用」されません
毎年、状況確認と申請が求められます
活用計画書を出しても、実現されなければ課税対象になる可能性も
つまり、計画があっても“証明”できなければ課税される可能性があるという点に注意が必要です。
2.3 よくある誤解と注意点まとめ
空き家税はまだ新しい制度なので、誤解されていることも少なくありません。
特に次のような「思い込み」で対応が遅れてしまうケースが多く見られます。
よくある誤解①「住民票があれば大丈夫」
→ 住民票の有無は関係なく、実際に住んでいるかどうかが重視されます。
たとえ住民票がそのままでも、生活実態がなければ非居住住宅と判断される可能性があります。
よくある誤解②「相続したばかりだから関係ない」
→ 相続のタイミングにかかわらず、「空き家として放置されているかどうか」が判断基準です。
放置が続けば税金が課されるリスクがあります。
よくある誤解③「売るつもりだから放っておいていい」
→ 何も届け出をしないまま放置すると、課税対象に含まれる可能性があります。
売却や賃貸の予定がある場合は、活用計画書の提出が必要です。
このような誤解による対応の遅れは、のちのち大きな負担になってしまうことも。
「まだ大丈夫」と放置するのではなく、早めに調べて行動することが大事です。
▶︎3. 京都の空き家税、いくらかかる？費用試算と対策方法
3.1 固定資産税との違いと負担のイメージ
まず気になるのが「空き家税って、固定資産税とどう違うの？」という点ですよね。
結論から言うと、空き家税は固定資産税とはまったく別に追加でかかる新たな税金です。
固定資産税とは？
毎年1月1日時点の所有者に課される基本的な不動産税
土地・建物に対して、評価額に応じて課税される
空き家でも居住中でも関係なく一律にかかる
空き家税（非居住住宅利活用促進税）とは？
実質的に使われていない住宅に対して別途課される
活用を促すため、使わないと税金が増える仕組み
評価額や立地によって税率が異なる
つまり、空き家を放置すると「固定資産税＋空き家税」の二重負担になる可能性があるわけです。
たとえば、以下のようなイメージになります。
税の種類 | 建物評価額1000万円・土地評価額900万円の場合の年間税額 |
固定資産税 | 約18万円（建物+土地） |
空き家税 | 約12万3,000円（建物7万円＋土地5万3,000円） |
合計 | 約30万円超 |
空き家で何もしていないだけで、年間30万円以上の税金が発生することもあります。
3.2 実際にかかる税金のシミュレーション
では実際に、空き家税がどれくらいの負担になるのか、いくつかのパターンで試算してみましょう。
パターン①：郊外のコンパクトな空き家
建物評価額：600万円
土地評価額：650万円（税率0.15％）
→ 建物：600万円 × 0.7% ＝ 4万2,000円
→ 土地：650万円 × 0.15% ＝ 9,750円
→ 合計：5万1,750円／年
パターン②：市街地に近い住宅
建物評価額：1,200万円
土地評価額：850万円（税率0.3％）
→ 建物：1,200万円 × 0.7% ＝ 8万4,000円
→ 土地：850万円 × 0.3% ＝ 2万5,500円
→ 合計：10万9,500円／年
パターン③：評価額の高い中心部の住宅
建物評価額：1,800万円
土地評価額：1,200万円（税率0.6％）
→ 建物：1,800万円 × 0.7% ＝ 12万6,000円
→ 土地：1,200万円 × 0.6% ＝ 7万2,000円
→ 合計：19万8,000円／年
このように、立地や建物の規模によって税額は大きく異なります。
放置期間が長引くほど、数十万円単位の出費が重くのしかかってきます。
3.3 税金を抑えるには？節税につながる対策まとめ
「空き家税は仕方ない…」とあきらめる前に、節税できる方法がないか考えてみることが大切です。
ここでは、税負担を抑えるための具体的な対策を紹介します。
① 活用計画を立てて「課税回避」
賃貸・売却・事業利用などの活用予定を届け出る
「利活用計画書」の提出で課税除外の対象になる可能性あり
計画は実現可能であること、内容が明確であることがポイント
② リフォームや簡易改修で賃貸可能な状態にする
長期空き家でも、賃貸物件として登録・活用すれば課税対象外
多少の出費があっても、家賃収入で相殺できる可能性も
③ 相続登記を済ませ、売却・整理をスムーズに
所有者不明だと対策が遅れがちに
登記をきちんと済ませておくことで、売却や利活用が進みやすくなる
④ 管理状態を良好に保つ
草刈りや外壁修繕などを実施しておくことで、課税判断に影響を与える場合も
管理されていないと判断されると、課税対象と見なされやすい
節税の鍵は、「活用する意志を示すこと」と「早めの行動」なんです。
▶︎4. 失敗しない！京都で空き家をどう活用・対処する？
4.1 税金対策として有効な方法3選
空き家税が導入される京都では、税金対策を意識した空き家の管理がとても大事です。
何もせずに放置していると、固定資産税に加えて空き家税もかかり、毎年数十万円の出費になる可能性もあります。
では、どんな方法で負担を減らすことができるのでしょうか？
ここでは、効果的な税金対策を3つ紹介します。
① 賃貸に出す
空き家として放置せず、人に貸せば課税対象から外れる可能性あり
家賃収入で固定資産税や維持費をまかなえる
一部のリフォーム費用は経費計上できる場合もあるため節税にも
② 活用計画書を提出する
京都市では「利活用予定がある」と示すことで課税を回避できる仕組みあり
賃貸・売却・店舗利用など、具体的な計画を届け出ることがポイント
計画書は実施する意思と現実性が求められるので、専門家のサポートが有効
③ 短期利用や管理を行い、「放置」状態を避ける
管理されている空き家は「非居住」でも評価が変わることがある
月に1度の換気・清掃、草刈り、郵便物の整理など、使用の兆しを維持することが大切
ポイントは「活用の意思を示すこと」と「放置していない状態を保つこと」なんです。
4.2 売却・賃貸・管理の選び方と注意点
空き家をどう扱うか決める際は、「目的」と「手間」、「コスト」のバランスを考えることが重要です。
それぞれの方法にはメリットと注意点があります。
売却を選ぶ場合
まとまった資金が入る
所有権を手放すため維持費・税金の心配がなくなる
注意点：相場より高く設定すると売れ残るリスクがある
賃貸を選ぶ場合
家賃収入が得られ、空き家税も回避可能
建物を維持しながら活用できる
注意点：リフォームや修繕費、入居者管理が必要
管理を継続する場合
売るつもりはない、将来の使用目的がある人向け
定期的に点検・草刈り・修繕が必要
注意点：手間や費用がかかるのに、収入がない状態が続く
選択時のポイント
誰が管理・対応できるのか
リフォームや清掃などの初期費用を負担できるか
賃貸・売却の需要があるエリアかどうか
忙しい中でも対応できる現実的な方法を選ぶのが失敗しないコツです。
4.3 空き家の放置で起こりやすいトラブルと防止方法
空き家を長期間放置していると、思わぬトラブルが起こることも。
特に京都市のように住宅が密集したエリアでは、放置が周囲に迷惑をかけるケースも少なくありません。
空き家の放置でよくあるトラブル
雑草・樹木の繁茂 → 隣家への越境や景観の悪化
建物の老朽化 → 外壁や屋根の崩落、雨漏りなどの危険
不審者の侵入や不法投棄 → 空き家は狙われやすく、防犯面でもリスク大
異臭・害虫発生 → 残された生ゴミや腐食した家具などが原因になることも
こうしたトラブルが発生すると、近隣住民からの苦情や市からの是正指導が入ることもあり、問題が大きくなる前に対策することが必要です。
防ぐためにできること
月1回程度の見回りや換気
草刈り・剪定などの外観整備
郵便物の整理や明かりの点灯で生活感を出す
必要に応じて空き家管理サービスの活用も検討
「放置しているつもりはなかったのに…」という声が多いのも現実です。こまめな管理で防げるトラブルは多いので、対策を怠らないようにしましょう。
▶︎5. 京都で空き家をスムーズに手放す・活かす流れとコツ
5.1 空き家の相談はどこにする？専門家の選び方
空き家をどう活用するか決めるとき、まず頼りたいのが専門家への相談です。
税金・売却・管理など、関係する分野が多岐にわたるため、最初の相談先を間違えると対応に時間がかかることもあります。
空き家対策で関わる主な専門家
不動産会社：売却・賃貸の仲介や物件の査定
司法書士：相続登記や所有者変更の手続き
税理士：相続税や固定資産税、空き家税の計算・申告
行政書士：書類の作成や補助金申請の代行
空き家相談窓口（自治体）：地域ごとのサポート制度やアドバイス
選ぶポイントとしては、次の点が大事です。
専門家選びのチェックポイント
京都市内や周辺エリアの事情に詳しい
空き家対策に実績がある
相続・税務・売却など複数の分野に対応可能な体制がある
「不動産会社だけに相談すればいい」と思っていたら、相続登記が進んでおらず手続きがストップする…というケースもよくあります。
はじめからワンストップで対応してくれる窓口に相談するのがスムーズです。
5.2 実際に相談してから活用までの流れ
空き家の活用や手放しを進めるには、具体的なステップを理解しておくことが大切です。
以下は、一般的な相談から活用までの流れです。
空き家活用・手放しの流れ
現地調査・ヒアリング 建物の状態や立地、相続の状況などを確認
方針の決定（売る／貸す／維持管理） 活用可能性やコスト、家族との相談内容を踏まえて選択
必要書類の準備・申請 登記・税務・活用計画書などを整備
リフォーム・修繕・整理（必要に応じて） 活用方法に応じて清掃や改修を実施
売却・賃貸のスタート or 管理委託 具体的な活用を始める／空き家管理サービスと契約
よくあるつまずきポイント
相続登記が終わっていない
建物が老朽化して買い手がつかない
活用したいが「計画書の書き方が分からない」
費用の見積もりがあいまいで決断できない
こうしたトラブルを防ぐには、「最初の相談の時点で流れを把握すること」が大事です。
5.3 京都で頼れる空き家対策サービスとは？
京都市では、空き家問題に対応するために行政も民間もさまざまなサポート体制を整えています。
その中でも、空き家の調査・活用・相続・税務までワンストップで対応してくれるサービスは特に頼りになります。
たとえば、
建物・土地の調査
相続登記・名義変更のサポート
活用計画書の作成支援
税金に関するアドバイス
不動産会社やリフォーム会社との連携 などを一括して対応できる相談窓口なら、スムーズに手続きを進めることができます。
「何から始めたらいいかわからない」状態でも、最初の一歩から丁寧にサポートしてもらえるのが特徴です。
また、京都市内の状況に詳しい事業者であれば、地域ごとの需要や買い手の傾向、空き家税の実務対応についても具体的に相談できます。
どのサービスを選ぶかで、税金の負担も、手放すまでの時間も大きく変わってきます。
▶︎6. まとめ
6.1 今のうちにできることから始めよう
ここまで、京都市で導入される空き家税（非居住住宅利活用促進税）について詳しく見てきました。
空き家を持っている人にとって、これは決して他人事ではありません。
「税金が発生するかも」と思ったら、今すぐ準備を始めることが大切です。
すぐにできることとしては、以下のようなアクションがあります。
空き家の使用状況を見直す
活用できる可能性を調べる（賃貸・売却など）
相続登記や名義変更を済ませておく
京都市の制度や条件を確認する
活用計画書の作成を検討する
「まだ使う予定があるから…」と先送りにしていると、税金だけでなく修繕費や近隣トラブルの負担も増えてしまうかもしれません。
今のうちに、家族と相談したり、専門家に話を聞いたりするだけでも大きな前進です。
6.2 京都の空き家問題は「放置しない」がカギ
京都市の空き家税は、空き家の“放置”を防ぐために生まれた制度です。
税金の負担だけでなく、防災・防犯・景観といった地域全体の問題とも深く関係しています。
空き家を放置してしまうと、知らないうちに大きなリスクを背負い込むことになります。
思わぬ税負担が発生
売りたくても建物が傷んで売れなくなる
近隣とのトラブルに発展する
市から是正通知が届く可能性も
こうしたトラブルを未然に防ぐためには、「いま動くこと」「使わないなら活用すること」「困ったら相談すること」が大切です。
特に、京都の空き家問題は市全体での取組みが進んでおり、相談窓口やサポート制度も増えています。
「何もしない」より、「今できることを少しずつ」始めることが、空き家を資産として守る第一歩になります。
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京都市内を中心に、空き家の管理・売却・税金対策をワンストップで対応。相続登記や不動産整理など、専門家チームがスムーズにサポートします。
空き家税への備えを考えているなら、今すぐ「くらしの解決研究所」へご相談ください。
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